Kapsam: konut ve çatılı iş yeri kiralarında olağan yenileme. Beş yıl sonrası hakim tespiti, dövizle kira, uyarlama davası ve özel sözleşme hükümleri bu hesapta değerlendirilmez. Sonuç bilgilendirme amaçlıdır; uyuşmazlıkta hukuki destek alın.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Yenilenen kira döneminde artış, Türk Borçlar Kanunu m.344/1 uyarınca bir önceki kira yılında TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimini aşamaz. Mevcut kira bu oranla çarpılır:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)
Örnek: aylık kira 20.000 TL ve yenileme Ekim 2026'da. Oran %31,49, yeni kira 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL; aylık fark 6.298 TL, yıllık 75.576 TL.
Hangi ayın oranı uygulanır?
Yenileme ayından bir önceki ayın verisi. TÜİK bir ayın verisini izleyen ayın 3'ünde (hafta sonuna denk gelirse ilk iş günü) açıklar. Örneğin Kasım 2026'da yenilenen kiraya Ekim 2026 verisi uygulanır ve bu oran 3 Kasım 2026 tarihinde açıklanır. Açıklanmadan önce yenileme görüşmesi yapılıyorsa, oran belli olduğunda fark tamamlanır.
%25 sınırı hâlâ var mı?
Hayır. 7409 sayılı Kanun 11 Haziran 2022'den itibaren yenilenen konut kiralarında artışı %25 ile sınırladı; 7456 sayılı Kanun bu sınırı 1 Temmuz 2024'e uzattı. 1 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında tek sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Çatılı iş yerlerinde %25 sınırı hiç uygulanmadı. Bu yüzden 2022–2024 yenilemeleri olan bir konut kirasının bugünkü yasal düzeyi, aynı tarihli bir iş yeri kirasından belirgin biçimde düşüktür; "kira geçmişim" hesabı bunu yıl yıl gösterir.
Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa
- Sözleşmedeki oran yasal tavanın altındaysa, sözleşmedeki oran uygulanır.
- Üstündeyse geçersizdir; artış yasal tavana iner. Fazla ödenen kira geri istenebilir.
- Sözleşmede oran yoksa artış, yasal tavanı aşmamak üzere taraflarca belirlenir; anlaşılamazsa hakim belirler.
Beş yıl ve on yıl
TBK m.344/3: beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sonundan itibaren yeni dönemin kirası hakim tarafından TÜFE ile sınırlı kalmadan, emsal kiralar ve hakkaniyete göre belirlenebilir. Araç bu tarihi gösterir; hakimin belirleyeceği tutarı hesaplamaz. TBK m.347: konut ve çatılı iş yerlerinde on yıllık uzama süresi dolunca kiraya veren, sebep göstermeden fesih hakkı kazanır.
Sınır durumları
- 11 Haziran 2022: 1–10 Haziran 2022'de yenilenen konut kirasına sınır uygulanmaz; 11 Haziran ve sonrasına uygulanır.
- 1 Temmuz 2024: 30 Haziran 2024'e kadarki yenilemeler %25 ile sınırlı; 1 Temmuz 2024 ve sonrası değil.
- 29 Şubat: 29 Şubat'ta başlayan sözleşmenin yıldönümü, artık olmayan yıllarda 28 Şubat sayılır.
- Oran açıklanmadıysa: araç tahmin üretmez; hangi tarihte açıklanacağını gösterir.
