Götürü mü, gerçek gider mi?
Kira gelirinden vergi hesaplanırken hasılattan gider düşülür ve bunun iki yolu vardır. Çoğu hesaplama aracı bunlardan birini seçip size tek bir sayı verir; oysa asıl karar burada.
- Götürü gider: belge aranmaz. İstisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i gider sayılır.
- Gerçek gider: GVK m.74'te sayılan giderler belgelenmek şartıyla indirilir — aidat, sigorta, bakım-onarım, emlak vergisi, amortisman ve benzerleri.
Gerçek gider > (İstisna sonrası kalan × %15) ise gerçek gider avantajlıdır
Bu araç iki yöntemi aynı anda hesaplar, farkı lira olarak gösterir ve hangisinin avantajlı olduğunu söyler. Bir uyarı: götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez. Tersi serbesttir.
Ayrıca 7566 sayılı Kanun ile banka kredisiyle alınan konutun kira gelirinden kredi faizinin indirilmesi kaldırıldı. Eski yılların hesabını yapan rehberlerde bu kalem hâlâ görülüyor; gerçek gider tutarınıza faiz eklemeyin.
Mesken istisnası ve kaybedildiği hâller
2026 yılı için konut kira geliri istisnası 58.000 TL'dir. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermezsiniz. İstisna yalnızca konut kirasına uygulanır; işyeri kirasına uygulanmaz.
İstisna şu hâllerde kaybedilir:
- Ticari, zirai veya mesleki kazanç nedeniyle zaten beyanname veriyorsanız.
- Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançların toplamı 1.500.000 TL'yi (2026) aşıyorsa. Bu sınır ayrı bir rakam değildir: gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutardır, yani tarife her yıl güncellendiğinde birlikte değişir. Kanun bu toplamı “beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın” ister: stopajla vergilenip beyan etmediğiniz ücretiniz de sayılır.
- Kira gelirini süresinde beyan etmezseniz.
Üçüncü madde çoğu zaman atlanıyor: istisna otomatik bir hak değil, beyanla korunan bir haktır.
İşyeri kirasında beyan sınırı bir eşiktir
İşyeri kira ödemelerinde kiracı %20 stopaj keser. 2026 için beyan sınırı 400.000 TL'dir. Bu sınırın altında kalırsanız beyan etmezsiniz ve kesilen stopaj nihai vergi olur.
Sık yapılan hata şu: sınır bir muafiyet değil, bir eşiktir. Aşarsanız ilk 400.000 TL değil, gelirin tamamı beyana girer. Buna karşılık yıl içinde kesilen stopajın tamamı hesaplanan vergiden mahsup edilir; çoğu durumda ödenecek vergi stopajdan küçük kalır, hatta sıfırlanır.
İkinci ve daha az bilinen hata: sınır yalnızca kiraya bakmıyor. GVK m.86/1-c haddi “vergiye tâbi gelir toplamı” için koyuyor. Kiranız haddin altında olsa bile, aynı yıl başka vergiye tâbi geliriniz varsa toplam haddi aşabilir ve işyeri kirası beyana girer. 350.000 TL işyeri kirası tek başına beyan gerektirmez; yanında 2.000.000 TL başka gelir varsa gerektirir — hatta 60.000 TL başka gelir bile toplamı 410.000 TL'ye çıkararak yeter. Kira bu toplama brüt tutarıyla girer; gider düşülüp kalan tutar değil. Hesaplayıcıdaki diğer gelir alanı bu yüzden kararı değiştirir.
Kira, diğer gelirinizin üzerine biner
Gelir vergisi tarifesi kümülatiftir: kira geliriniz kendi başına değil, aynı yıl beyan ettiğiniz diğer gelirlerin üstüne eklenerek vergilendirilir. Serbest meslek kazancı olan biri için aynı kira geliri, yalnızca kira geliri olan birine göre daha yüksek bir dilimde vergilenir.
Bu yüzden araçta "diğer gelirler" alanı var. Doldurduğunuzda sonuç, kiranın marjinal vergisini gösterir — yani kira geliriniz nedeniyle vergi yükünüzün ne kadar arttığını.
Beyan ve ödeme takvimi
Yıllık gelir vergisi beyannamesi, geliri izleyen yılın Mart ayında verilir. Tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayı sonuna kadar. Küçük tutarlı kira gelirleri için GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname birkaç dakikada verilebilir.
