1. Tek doğru kural: fark yatırılır
Bu karşılaştırmanın neredeyse bütün hatası tek bir yerde toplanıyor: iki yolun aynı parayı harcadığı varsayılmıyor. Doğru kurulum şu:
- Kiracı, alıcının peşinat ve alım masrafı olarak ödediği tutarı ilk gün yatırıma koyar.
- Her ay iki yolun gideri farklıdır; az ödeyen taraf aradaki farkı yatırır.
İkinci maddeyi atlayan bir hesap, kiracıyı o parayı harcamış gibi gösterir ve satın almayı haksız yere kazandırır. Testlerden biri doğrudan bunu koruyor: getiri sıfırken kiracının portföyü, ilk gün nakdi artı on iki aylık farkın toplamına tam olarak eşit olmalı.
2. Servet nasıl tanımlanıyor
satın alan = ev değeri − kalan kredi + portföy − satış masrafı
kiralayan = portföy
Satış masrafı, evi o yıl satacağınız varsayımıyla düşülür — yani sonuç "bugün nakde çevirsem elimde ne kalır" sorusunun cevabıdır. Elde tutmayı düşünüyorsanız satış komisyonunu sıfırlayın.
Kalan kredi, kredi çekirdeğinin ürettiği amortisman tablosundan okunuyor; burada ayrı bir taksit formülü yok. İki araçta iki hesap olsaydı zamanla sessizce ayrışırlardı.
3. Türkiye'ye özgü üç asimetri
Kira artışı yasal olarak sınırlı, ev değer artışı değil. Konut kirasında artış, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Ev değerinde böyle bir tavan yoktur. Yurt dışı hesaplayıcıların çoğu ikisini tek bir "büyüme oranı" olarak alır; Türkiye'de bu yanlış cevap üretir, o yüzden ayrı iki alan.
Konut kredisi KKDF ve BSMV'den istisnadır. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde faizin üzerine eklenen bu iki kesinti taksiti yaklaşık üçte bir büyütür. Araç kredi çekirdeğine ikisini de sıfır veriyor; oranlar yine de düzenlenebilir bırakıldı.
Alım ve satım masrafları geri dönmez. Tapu harcı ve komisyon ilk gün ödenir, satarken bir kez daha komisyon çıkar. Satın alma bu yüzden yarışa geride başlar.
4. Başabaş yılı ve başabaş kira
Başabaş yılı, satın alanın servetinin kiralayanı ilk kez geçtiği yıldır. Masraflar arttıkça geriye iter — testlerden biri tam olarak bunu sınıyor: satın almanın kazandığı bir senaryoda tapu harcı ve komisyonu yükseltmek başabaş yılını ileri atmalı.
Başabaş kira ise şu sorunun cevabı: hangi kirada iki yol eşitlenir? Kiranız bunun altındaysa kiralamak, üstündeyse satın almak öne geçiyor demektir. Kapalı formülü olmadığı için ikiye bölerek çözülüyor ve tanımıyla sınanıyor: bulunan kirada iki servet birbirine eşit çıkmalı, %10 altında kiracı, %10 üstünde alıcı öne geçmeli.
5. Bir performans kararı
Başabaş kira onlarca tam karşılaştırma koşturuyor. İlk sürümde ikiye bölme sabit 80 adım atıyordu ve ölçüm 243 ms verdi — her tuş vuruşunda gözle görülür bir takılma. İki şey değişti: aranan kesinlik yarım kuruş olduğu için aralık o kadar daralınca döngü duruyor, ve bu sayı ana sonuçtan ayrı olarak yazma bittikten kısa süre sonra hesaplanıyor. Ana karşılaştırma (3 ms) anında güncelleniyor.
6. Testler
Çekirdek DOM bilmez; node ev-almak-mi-kiralamak-mi/test.js ile
doğrudan çalıştırılır ve 31 test her yayından önce CI'da
koşar. Testler sonucu değil çoğunlukla tanımı sınıyor: servet
formülü, farkın yatırıldığı, taksitin kredi çekirdeğiyle birebir aynı olduğu,
başabaş kiranın gerçekten eşitlediği.
Bir testi yazarken kendi varsayımım yanlış çıktı. "Uzun vade satın almayı iyileştirir" diye bir iddia yazmıştım; test düştü. Sebep modelde değil bendeydi: o senaryoda yatırım getirisi (%35) ev değer artışından (%30) yüksekti, dolayısıyla süre uzadıkça kiralamak kazanıyordu. Test, masrafların geri dönmediğini doğru sınayan iddiayla değiştirildi.
7. Neyi hesaplamıyor?
Sabit oranlar varsayar; gerçekte kira, ev değeri, faiz ve yatırım getirisi yıldan yıla oynar ve sıralamaları bile sonucu değiştirir. Bunun dışında:
- Parayla ölçülmeyen taraf yok. Ev sahibi olmanın güvenlik hissi, taşınma zorunluluğunun olmaması, tadilat özgürlüğü — ya da tersinden başka şehre kolayca taşınabilmek. Bunlar gerçek ama sayı üretmiyorlar.
- Vergi tarafı kapsam dışı. Konut satış kazancı istisnası, beş yıl elde tutma kuralı, kira gelirinin vergilendirilmesi modellenmiyor.
- Kredi ödemesinin gelire oranı denetlenmiyor. Bankanın taksiti onaylayıp onaylamayacağı ayrı bir sorudur.
- Aidat iki tarafta da var kabul edilip modele katılmadı; kiracı da ödediği için karşılaştırmada birbirini götürüyor. Aidatı ev sahibinin ödediği bir düzende bu varsayım bozulur.
- Tek konut, tek kredi. İkinci el/sıfır ayrımı, KDV, tapu harcının matrahı gibi ayrıntılar oran girdilerine bırakıldı.
Araç size karar vermez; kararın parasal tarafını gösterir.
