Ev almak mı, kiralamak mı?
"Kira ödemek boşa para" cümlesi bu hesabın en yaygın hatası. Taksitin içindeki faiz, tapu harcı, komisyon ve emlak vergisi de geri dönmez. Doğru soru şu: peşinatı ve masrafları yatırımda bıraksaydınız ne olurdu? Bu araç iki yolu aynı parayı harcadıkları varsayımıyla karşılaştırır — az ödeyen taraf aradaki farkı yatırır.
Hesap çekirdeği 31 testle doğrulanıyor · Taksit kredi çekirdeğinden gelir · Ücretsiz, üyeliksiz, reklamsız
Ev ve kredi
Kira
Varsayımlar
Masraflar
Sonuç
—
—
Satın alan
—
—
Kiralayan
—
—
- İlk gün cebinizden çıkan
- —
- Aylık taksit
- —
- Başabaş yılı
- —
- Başabaş kira
- —
| Yıl | Ev değeri | Kalan kredi | Satın alan | Kiralayan | Fark |
|---|
Nasıl hesaplanır
Tek doğru kural: fark yatırılır
İki yol ancak aynı parayı harcadıklarında karşılaştırılabilir. Bu hesapta:
- Kiracı, alıcının peşinat ve alım masrafı olarak ödediği tutarı ilk gün yatırıma koyar. Peşinatın fırsat maliyeti budur.
- Her ay iki yolun gideri farklıdır; az ödeyen taraf aradaki farkı yatırır.
İkincisi atlandığında hesap, kiracıyı parayı harcamış gibi gösterir ve satın almayı haksız yere kazandırır. İnternetteki karşılaştırmaların çoğundaki hata tam olarak budur.
Servet nasıl tanımlanıyor
satın alan = ev değeri − kalan kredi + portföy − satış masrafı
kiralayan = portföy
Satış masrafı, evi o yıl satacağınız varsayımıyla düşülür. Satmayı düşünmüyorsanız satış komisyonunu sıfır yapın; o zaman karşılaştırma "elimdeki varlık ne kadar" sorusuna dönüşür.
Türkiye'ye özgü üç asimetri
Kira artışı yasal olarak sınırlı, ev değer artışı değil. Konut kirasında artış, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Ev değerinde böyle bir tavan yoktur. İkisini eşit varsaymak Türkiye'de yanlış cevap üretir; araçta ayrı iki alandır.
Konut kredisi KKDF ve BSMV'den istisnadır. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde faizin üzerine eklenen bu iki kesinti taksiti yaklaşık üçte bir büyütür; konutta yoktur. Taksit hesabı sitedeki kredi çekirdeğinden geliyor ve oraya sıfır veriliyor.
Alım ve satım masrafları geri dönmez. Tapu harcı ve komisyon ilk gün ödenir, satarken bir kez daha komisyon çıkar. Bu yüzden satın alma yarışa geride başlar ve bir başabaş yılı oluşur: masraflar arttıkça o yıl geriye iter.
Başabaş kira
Araç ayrıca şunu bulur: hangi kirada iki yol eşitlenir? Ödediğiniz kira bu tutarın altındaysa kiralamak, üstündeyse satın almak öne geçiyor demektir. Bu sayı, "kiram ne kadar olursa ev almalıyım" sorusunun doğrudan cevabıdır ve tek bir kıyas noktası verdiği için karar vermeyi kolaylaştırır.
Neyi hesaplamıyoruz
Bu bir projeksiyon aracıdır. Sabit oranlar varsayar; gerçekte kira, ev değeri, faiz ve yatırım getirisi yıldan yıla oynar ve sıralamaları bile sonucu değiştirir. Ayrıca parayla ölçülmeyen tarafı hiç hesaplamaz: ev sahibi olmanın güvenlik hissi, taşınma zorunluluğunun olmaması, istediğiniz gibi tadilat yapabilmek, ya da tersinden iş değiştirmek için başka şehre kolayca taşınabilmek. Bunlar gerçek ve kişiden kişiye değişir; sayı üretmediğimiz için burada yer almıyorlar. Araç size karar vermez, kararın parasal tarafını gösterir.
Sık sorulan sorular
Kira ödemek boşa para mıdır?
Hayır, ama taksit ödemek de tamamen birikim değildir. Faiz, tapu harcı, komisyon, emlak vergisi, sigorta ve bakım da geri dönmez. Doğru karşılaştırma iki tarafın geri dönmeyen giderlerini ve nakit farkının yatırımını birlikte ele alır.
Peşinatın fırsat maliyeti nedir?
Peşinat ve masraf olarak ödediğiniz para, ev almasaydınız yatırımda kalacaktı. Bu araçta kiracı o tutarı ilk günden yatırır; bunu yapmayan hesaplar satın almayı haksız yere kazandırır.
Kira artışı ile ev değer artışı neden ayrı?
Konut kirasında artış TBK m.344 uyarınca TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır; ev değerinde böyle bir tavan yoktur. İkisini eşitlemek yanlış sonuç verir.
Başabaş yılı ne demek?
Satın alanın servetinin kiralayanı ilk kez geçtiği yıl. Masraflar geri dönmediği için satın alma geride başlar; masraf arttıkça bu yıl geriye iter. Evi o yıldan önce satacaksanız satın alma büyük olasılıkla dezavantajlıdır.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?
Hayır, konut kredileri istisnadır. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde bu iki kesinti taksiti yaklaşık üçte bir büyütür.
Sonuçlar neden bugünün parasıyla da gösteriliyor?
Yüksek enflasyonda yirmi yıl sonraki büyük tutarlar bugünkü satın alma gücüyle çok daha küçüktür. Karşılaştırma için nominal yeterlidir ama büyüklüğü yanlış algılatır.
İlgili araçlar ve yazılar
- Karşılaştırma metodolojisi — formüller, varsayımlar ve sınırlar
- Kredi Hesaplama — taksit ve gerçek yıllık maliyet
- BES ve Birikim Hesaplama — peşinatı yatırsanız ne olurdu
- Kira Artışı Hesaplama — yasal tavana göre yeni kira
- Yıllık maliyet oranı nedir?
Bu aracı kim yaptı?
Bu aracı Koray Öner geliştirdi ve sürdürüyor. Ücretsizdir, reklam içermez ve bütün işlem tarayıcınızda yapılır — girdiğiniz veriler hiçbir yere gönderilmez. Kaynak kodu herkese açıktır; diğer araçlara buradan ulaşabilirsiniz.